柬埔寨與其他3個鄰國不同的是“柬埔寨公民可擁有土地所有權”。根據2010年所有權法律條規,駐柬埔寨的外國人也可享有某些特定房產產權。這一法律將為有意在柬埔寨進行房地產領域投資的外國人提供便利。
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然而,所謂特定房產產權僅限于已獲得所有權的大樓或建筑。而且,只適用于新建的公寓樓。

根據規定,外國人不能合法獲得“底層房產”(只能購買第二層以上的房屋)。而且,購買限額最多達房產的70%。

盡管如此,外國人租賃土地最長期限可達50年,而且可以續約50年。

【關于土地產權】

話說,新買家對于柬埔寨土地所有權分類可能比較混亂,所以下面就給各位好好分析一下!

-1975年至1979年間,柬埔寨土地所有權的全部記錄被摧毀。這意味著戰后,所有權證明幾乎不存在。

-1989年,柬埔寨通過了《土地法》,2001年發布了《土地法》修訂版,允許公民擁有私人土地所有權。

-2001年《土地法》創建了土地登記系統,迄今為止仍然適用。此后,有200多萬個柬埔寨土地產權證向人民發放。

現在,柬埔寨土地產權所有權有3種形式:硬產權,軟產權和分契式產權(即業主對土地并無所有權,只是購買了土地上的有限空間)。另外,還有一種高度安全的LMAP產權。

1)硬產權:

  • 硬產權是柬埔寨房產權中最強有利的形式,也是最好的土地產權。
  • 硬產權是國土管理規劃局提供的所有權證書。
  • 硬產權是得到國土部的國家級認證的土地詳細信息。
  • 轉讓硬產權需交付4%的轉讓稅

2)軟產權:

  • 軟產權是最常見的所有權形式。
  • 軟產權是柬埔寨土地所有權獲得地方政府認可的形式。
  • 軟產權是由當地區/縣辦公處獲得,不是國家級的,但仍被視為一種所有權。
  • 為了避交轉讓稅,大部分房地產交易仍然以軟產權的方式進行。
  • 但是,大多數新項目的交易都通過硬產權的方式進行,因為硬產權是柬埔寨土地所有權中最可靠和長久的。 

3)分契式產權

  • 分契式產權是最新的所有權形式,允許外國人在柬埔寨合法擁有房產。
  • 是購買高層建筑第二層以上的房屋產權,這種產權在柬埔寨不太普遍,但是正在快速增長中。
  • 2010年5月24日柬埔寨發布了外資所有權法。
  • 這項法規限制外國人共同擁有房屋產權。但,外國人依然不能擁有土地產權。
  • 這項產權是指有多個業主的大樓或建筑,大樓的某些部分是某個業主專有的(私人單位),某些部分是所有業主共同擁有的(公共區域)。
  • 分契式產權最近已經擴展到商用大樓,尤其是合租的辦公樓。

*LMAP產權

  • LMAP(土地經營管理項目)產權系統由世界銀行引入柬埔寨,通過柬埔寨國土、城市規劃和建設部來改善土地產權的安全性。
  • 在這種模式下,國內所有土地都必須注冊GPS坐標。
  • 如果你已經有了LMAP產權,與周邊各方都達成邊界協議,那么所有的邊界爭端都能解決。
  • 這是最安全的產權類型。

外國人在柬埔寨購買或租賃土地的方法

有許多人會這樣問:“外國人是否可以直接購買柬埔寨土地”,答案是“不”。

即便如此,我們仍然有辦法讓外國人可以管理和使用柬埔寨土地:通過本地公司購買,通過租賃土地,通過獲得本地國籍購買,通過本地人代替購買。

1)通過本地公司購買

你可以與柬埔寨公民合伙成立一家公司,以公司的名義買賣及轉讓土地。但是要確保柬埔寨合作伙伴擁有51%的實權。具體方法后面介紹!

2)通過租賃土地

長期租賃土地是外國人常用的一個方法。長期租賃可以管理和使用柬埔寨土地。長期租賃被給予權利發展土地和施工建設。

租賃期限非常靈活。租賃一般持續50年,70年或99年。請記住,長達15年以上的租賃必須在土地辦事處登記才能生效。如果您正在租賃政府土地,租期最長可達40年,具有延期性。 

值得注意的是,在租賃合同中應該加入條款,即所有者在轉賣土地之前必須獲得租賃者的同意?;蛘呓顾姓咿D賣土地,除非新買家承認租賃繼續生效。以保障你的權益!

3)通過獲得本地國籍購買

如果你獲得了柬埔寨國籍,你就有權利合法購買柬埔寨土地。至于如何移民,根據柬埔寨王國《國籍法》規定,外國人投資12億5000萬瑞爾(約31萬美元)并符合法定條件;

或者通婚入籍以及由出生入籍 :如父母一方為柬籍,其子女可獲柬籍;在柬境內出生的新生兒可獲柬籍;通過婚姻獲得柬籍:申請者與柬籍配偶在領取結婚證并共同生活三年后,可申請柬籍;

辦理費用:約5萬至6萬美元左右。

4)通過本地人代替購買

以本國公民的身份購買土地是最容易和最省錢的方法。但是,這個方法就等于忽視憲法禁止外國人對房產的直接所有權。所以,這似乎是不合法的,而且法律上也不支持投資者這么做。

簡而言之,方法是通過本地人代理購買,投資者與土地所有者簽署信托協議,以獲得土地管理權。所有者再抵押土地并將其租給外國人。當然如果事情沒按照計劃發展,土地很容易遭受國家的征用,或被迫出售土地。

如何通過本地公司在柬埔寨買房!

柬埔寨憲法-第六章第16條明文規定“為進行推廣投資活動而進行的土地所有權 僅歸屬于持有柬埔寨公民身份的自然人,或歸屬于持有柬埔寨公民或法定實體直接擁有51%以上權益資金的法人單位。”

總結起來就是:外國人不可直接購買柬埔寨土地。

怎么辦?

跟柬埔寨人合伙成立公司后投資地產!

若想以公司名義投資地產,必須與柬埔寨公民合伙成立一家“有限責任公司”或“私人有限公司”,并確保柬埔寨合作伙伴擁有51%的實權,隨后,就可以以公司名義進行任何土地買賣及轉讓事宜啦!

51%給本地合作伙伴,也太冒險了吧?

一切投資皆有風險。在購買土地這事上,最重要的是要自己衡量您的柬埔寨合作伙伴,他們到底值不值得信任,是否絕對忠誠。

這里小編的一些小建議可以幫您管理風險:

*避免僅跟一名柬埔寨人合伙,將51%分攤給兩個以上柬埔寨合伙人,確保您個人的財產持有比重仍然是最多的;

*分配股份和規定股東權益大意不得!一定要事無具細的寫在的草案上,確保每位股東簽字并嚴格執行(記得在公司銷售文件上強調:“本公司外籍持股人購買土地時需獨立支付100%費用,如決定出售不動產,出售的100%就賣給外國人。”)

你還可以選擇用額外的抵押、擔保和授權委托書文件,以確保在法律上強制執行您對公司的土地或其他不動產的控制權;

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成立公司的具體要求?

總結起來只有以下四點:

1.至少需要兩名股東,一名董事

2.起始資本至少為1,000美元。

3.一個柬埔寨文的公司名 和 一個企業銀行賬戶

4.經認證的真實辦公場所

以上所有您都可以通過找正規律師幫您代辦,大約八周時間即可完成。

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具體的手續辦理流程:

第一步:花10美元去商務部檢查您公司名稱是否注冊過。(通常5天辦理完成)

第二步:選擇一個信得過的銀行存入494美元。(存款單一定要留好)

第三步:去柬埔寨投資委員會拿到公司登記表和正式的公司印章。(表格5到15美元,印章15美元)

(這個步驟要求提交身份證2份,董事,股東護照2份,股份出讓決議2份,股東及董事照片2份, 2份備忘錄和公司章程,2份報紙出版申請書,2份合格證明文本,以及登記申請表副本。)

第四步:選擇公認的知名報刊公布公司摘要。

(摘要應包括公司名稱,公司形式,辦公地址,業務目標總結,現金總額,公司期限,備忘錄,附則,章程,董事或審計人員的詳情 ,以及公司注冊地點。)

這一步需要大約七天的時間完成批準和發布工作 

第五步:公司注冊30天后,您需要商務部設立公司商業登記冊。隨即通過金邊稅務局批準并蓋章(約需26美元) 

第六步:填寫實體稅務局所需的表格和文件,獲得正式的稅務登記。

做完所有這些之后,你就是有公司的人啦!

備選:額外擔保費用:

擔保文件:約1000美元/份

委托授權書:約500美元/份

抵押貸款:約1000美元

已登記地契所有權:500美元。

一共算下來 公司文件和許可證等書面文件將花費1200美元。如果加上額外擔保,準備好5000美金鈔票吧!